潮声丨从天而降的外立面频伤人，如何破解？

8月7日，四川南充一小区外墙瓷砖在雨后突然掉落，砸穿底商的玻璃顶棚后，又砸中顶棚下方一位老人的头部，老人被送往医院救治；8月2日，福建福州一小区一住宅发生大面积外立面脱落，砸毁2楼露台的铁皮棚和空调外机，并导致正在洗衣服的居民当场身亡……

进入盛夏，我国大部分地区先后迎来了强降水，再加上台风“杜苏芮”“卡努”等影响，沿海地区及部分中部地区开始遭遇更为极端的天气。在这样时雨时晴的天气变化中，建筑物不得不经受热胀冷缩、风雨侵蚀的考验，对于那些建造时间较长的房屋来说，外立面脱落事件发生的概率也明显增大，

(相关资料图)

近年来，全国范围内外立面脱落伤人、损毁财产的事情频繁发生，给公共安全造成了严重威胁。这些建筑的外立面为何会脱离？外立面掉落问题由谁解决？对于有外立面掉落风险的老旧小区，是否可以开启“日常体检”？潮新闻记者对此展开了调查。

主要原因为自然老化、质量问题

事实上，极端天气只是加速了外立面脱落的进程，许多房屋的外立面本身就存在脱落风险，即便扛过了台风，也会是居民人身财产安全的“定时炸弹”。

前不久，湖南娄底新化县天河新村小区一栋20多层的高楼，突发大面积外立面瓷砖掉落，伴随着一声巨响，几名路人瞬间被腾起的烟尘吞没，有目击者称“现场就像爆炸过一样”；今年4月，江西省九江市一小区外立面皮突然脱落，一名过路女子被砸中后当场倒地，120现场抢救后宣布该女子死亡……

人民网问政平台截图

而在人民网、浙江政务服务网等问政等平台上，随机搜索“外立面脱落”等关键词，会弹出数十条甚至上百条相关咨询。近日，杭州市萧山区青秀城的居民在问政平台上投诉称，小区发生了严重的外立面脱落事故，大面积掉落的外立面砸到了内部道路，导致路面出现了明显凹陷，并且险些砸伤居民。目前，该小区属地街道已了解此情况，并由社区推动新的物管会和业委会组建（前业委会已解散），并由物业加强对危险区域的警示。

值得一提的是，这些小区中既有“新案例”，又有“老顽疾”。以杭州为例，梳理近3年外立面掉落较频繁、产生后果较严重的小区，可以发现，其建成年代分为两类。

一类是建成已超过10年的老小区，如曾先后四次发生外立面脱落，并因砸伤行人上新闻的凤凰南苑小区建成于2005年；外立面裂缝大到可以飞进一只鸟的云峰家园，交付于2010年。房龄在5-10年的小区，发生外立面脱落的情况也不少见，比如2014年交付的青枫墅园山语阁、金都夏宫、风华新语、久睦苑，2017年交付的奥克斯缔逸城等。

风华新语小区外立面（李世嘉 摄）

为何无论房龄新老，都会发生小区外立面脱落？建筑工程高级工程师、国家注册一级建造师陈利锋说，这跟外立面建筑材料的选用和设计施工工序有关。建成超过10年的老小区外墙脱落，跟自然老化脱不开关系。“房屋使用时间越长，越临近建筑外墙的使用寿命，发生事故的可能性就越大。”

除了自然老化以外，导致房屋外墙在较短时间内产生脱落的原因主要有三种。

一是基础墙体的原因。基础墙体强度低，或者结构框架处和后砌墙洞口开裂，就会导致外墙容易渗水、开裂；基础墙体表面有浮灰、油污，平整度偏差较大，也会影响胶粘剂粘贴的效果。

二是材料选择不当。墙体界面剂应用不当，外墙保温层粘接剂性能、保温板抗水抗冻融承受指标不达标，饰面层耐候性差等，都会导致保温起鼓开裂直至脱落。

三是工序问题。外墙施工工序的层次、系统构造的层级较多，各层级间不同材料的界面剂可能会出现相溶性问题。雨水渗进内部反复冻胀，会破坏各层之间的粘接效果，导致层级间脱落。“那批2014年左右交付的房子，可能就属于第三类，因为住宅使用保温层就是从2010年代开始的，当时的技术还不够成熟。”陈利锋告诉记者。

根据建筑行业国家标准《外墙外保温工程技术规程》规定，在主体结构外面会有一层保温层，在正确使用和正常维护的条件下，外墙外保温工程的使用年限不应少于25年。保温层外面是饰面层，也就是大家看到的“外立面”。面层涂料（含真石漆）使用寿命一般约为8-15年，具体年限与涂料质量、基层、施工、使用环境条件、所用颜色和维护保养等因素有关；面砖通常使用寿命约10年；干挂石材的基本使用寿命则能达到15年以上。

外墙脱落追责难、后续修缮费时费力

一旦小区发生外墙脱落事故，受害方想要追责，业主想要修缮，却会在实际过程中面临不少困难。

根据《民法典》相关规定，住宅外立面墙体脱落造成的财产损失或者人身伤害，由建筑物所有权人、管理人或者使用人来承担责任。

2021年，凤凰南苑小区发生外墙脱落将洗衣店老板娘砸成重伤的事故，受害人的医药费由谁出就成了一个棘手的问题。经街道社区牵头协商，当时由街道社区、业委会、开发商、物业四方暂时共同承担，后期治疗费用则根据认定的责任方结果进行支付。

为防止悲剧重演，凤凰南苑业委会之后督促物业为全体业主买了意外险。相关各方委托专业检测机构对整个小区外立面进行了检测，发现有多处裂缝空鼓。但小区外立面全部拆除翻新的维修费用太高，因此最后决定对鉴定报告中的几十处空鼓进行集中整修，而维修费用谁来出又成了一道难题。事故发生时，早就过了房子的8年质保期，开发商明确表示后续维修费用不该由他们出。最后，维修费用由小区物业专项维修基金来出。

根据目前杭州相关规定，外墙脱落如果发生在房屋质保期内，可以直接找开发商来维修；如果过了质保期，经业委会同意公示后，即可向杭州市房管局申请物业专项维修资金，最快2天左右能审核完成；如果房屋过了质保期，但小区没有物业维修基金，业委会、物业、社区可以组织所涉及隐患的这一幢全体业主，共同承担维修资金。如果有小区经营性收益的，经小区全体业主三分之二以上同意，可用于维修。

今年6月，位于下沙的海天城小区刚刚修复了以往频繁脱落的外立面，相关费用也都是由小区物业维保基金来承担。

海天城小区修复后外立面（海天社区提供）

萧山北干街道东信莱茵小区之前也多次出现外墙掉落砸中车子的事件，经多方协商后，由街道出检测费，维修费用则由小区物业维修基金和经营性收入承担，剩余的小部分由业主平摊。

而临平一小区也曾发生外墙脱落事件，但业委会和物业想要申请动用物业维修基金来修时，小区547户业主中，同意的业主不到70%，导致后续迟迟没有进展。

专家建议每年2次外立面“体检”

要避免外墙脱落事故，第一道关，当属从源头上杜绝隐患。

陈利锋表示：“关键是在真正做好每道隐蔽工程的施工工艺及工序以及验收合格后，才能进行下一道工序第一道门槛。如果在施工期间，能够及时发现问题并修正，能很好地避免过早发生外墙脱落，或者将外墙脱落程度降低。但如果某一道或几道验收工序不够严谨，让不合格工程交付使用，就给未来的外墙质量埋下了隐患。”

在房屋交付后，要最大限度避免外墙脱落事件，日常的巡查检测也必不可少。

按照杭州2015年出台的《杭州市城市房屋使用安全管理条例》，建筑幕墙安全维护管理的相关内容规定，房屋使用安全责任人是业主，除对建筑幕墙进行常规维护和检修外，自竣工验收合格并交付使用之日起，至少每10年进行一次安全性检测鉴定。如果遇到面板、连接构件或者局部墙面等出现异常变形、脱落、爆裂的情形，应当委托具有资质单位，进行安全性鉴定。

然而从目前频频发生小区外墙脱落事件来看，“每10年”检测一次的频率显然有点“不够用”。

事实上，目前给房屋做“体检”的小区，大多是在发生严重外墙脱落事件后“亡羊补牢”，甚至直接由施工团队来完成，并未通过房屋质量检测专业机构。对于这一情况，杭州某承接外立面修复工程的施工单位相关负责人表示：“我们这种经过招投标进场的施工单位，确实会安排工作人员先检查空鼓及掉落情况，再进行维修，这属于一个必然的施工过程，但并不是纯意义上的质量检测。”

随后，记者给多家标注“房屋检测机构”的单位致电，其中一家浙江省级房屋质量检测公司的工作人员表示：“目前来找我们的客户，基本都是因为外墙出现了空鼓、渗水、脱落等可见问题，很少会以预防的目的进行检测。”其它更多单位则只能对房屋从内到外进行整体质量检测，没有专门针对外立面的业务，并且也极少收到未出现明显问题的房屋检测需求。

图片来源于视觉中国

此外，目前杭州不少小区会委托第三方机构给小区做物业承接查验，相当于给小区做一次“体检”。第三方物业专家娄云林说，小区做承接查验基本出现在三个阶段，即小区首届业委会成立时、新旧业委会交接时、新旧物业交替时，“很多小区会赶在质保期内做查验。”

但对于房屋安全来说，这样的频率也还是偏低。

今年以来，住建部多次提出要探索建立“房屋日常体检”制度。今年3月，福建省住建厅发布《通知》，提出试行房屋“体检+保险”社会化治理，鼓励由保险公司承保并委托三方专业机构定期巡检，做好监测预警和解危处置。

陈利锋认为，对房子外面进行“日常体检”非常有必要。除了检测机构专业人员对外立面的真石漆、面砖等做一些拉拔检测试验，物业也可以加强日常巡察，一旦发现裂缝、空鼓就尽快处理掉，避免“病情”加重。他建议，房屋外立面的“体检”最好做到一年二次，分别在6月和12月，因为春夏秋冬气候交替变化对外墙影响最大；对于易受极端天气影响的地区，也可以每季度一次“体检”。

潮新闻 记者 李世嘉 徐淑竞

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