万科超27亿，“重仓”北京的背后……
万科时隔四年重返北京土地市场备受市场关注。8月9日，北京市通州区永顺镇地块被万科以27.4亿元拿下。此次拿地成为万众瞩目的焦点，回溯至2019年，万科曾以联合体的身份成功夺得丰台王佐镇地块，令人瞩目。
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万科成功拍得的地块是通州邓家窑6004、6005地块，该项目吸引了招商、首开、城建、中海、华润、中建玖合（二局）、万科等7家房企独立参与。最终，经过16轮竞价由万科以总价27.4亿竞得，成交楼面价3.49万元/平方米，溢价率10.04%。
对此，业内人士认为，万科本次重装上阵，既能重塑在一线城市的热度，又能维持企业的影响力和竞争力，现实情况究竟如何呢？
重返京城
四年半前，万科在北京最后一次拿地。2019年2月2日，万科与国开联合体经过13轮竞价，最终以43亿元的价格将丰台区王佐镇魏各庄FT00-0503-0092等地块收入囊中，溢价率6.17%，成交楼面价23354.46元/平方米。
此后，万科几乎销声匿迹在北京土拍市场。直到2022年6月1日，北京二批次集中供地收官，14宗土地成交共计揽金499.6亿元。
万科在阔别北京土拍3年后首次出现在报名表中，但最终仍未能获得土地。目前，该地块附近的新盘如北京城建·国誉朝华已于今年3月入市，当时的成交楼面价约3.36万元/平方米，销售指导价6.5万元/平方米。
几年前，万科打造的老楼盘虽然还有一些库存，但销售已经接近尾声。由于缺乏新鲜感和吸引力，它已经无法吸引新的流量。同时，随着市场新盘的陆续供应，这些老楼盘也面临着一定的压力。
总体来看，万科在北京通州获得用地，不仅有助于重振其在一线城市的声望，保持企业影响力和竞争力，提振房企士气，说明万科对北京房地产市场是长期看好的，此次回归住宅市场，想必是看到了政策利好所带来的市场预期提升。
正如笔者之前曾在《“认房不认贷”，楼市“王炸”底牌》一文中提到，近期住建部提出的认房不认贷政策就是对一线、二线城市的利好。万科此次，“重仓”拿地北京或也与政策上面的支持有关。
笔者认为，放眼全国房地产市场，核心城市的市场机会还有待深度挖掘。而万科此举，无疑是一次备受看好的商业决策。
作为房地产行业的领头羊，万科此次重返北京市场拿地引起了广泛关注。当前我国房地产已经进入存量状态，不少房企都面临倒闭和破产重组的风险。而万科目前来看资金链还维持正常状态，没有爆雷，而其他房地产龙头企业如：碧桂园、万达等近期都出了一些暴雷事件，万科的商业模式值得探讨。
以史为鉴
最近，碧桂园的两笔美元债券未能按时支付利息，这一事件引发了市场的恐慌，公司的股票和债券价格大幅下跌。市场开始担心，碧桂园是否会成为下一个恒大？
在过去，以碧桂园和恒大为代表的房地产企业迅速崛起，超越了万科等曾经的行业领导者，成为新一代的房地产巨头。
在国内房地产投融资收缩的情况之下，碧桂园和恒大等房地产企业通过在海外发行美元债券进行融资，来支撑公司扩张，这也为日后企业的破产埋雷。
事实上，不少房企依然维持买地、卖楼的经营模式，快速扩张主要依靠持续的杠杆扩张，而这背后需要惊人的负债来支撑。高杠杆之下叠加市场不景气，房企很容易出现暴雷。
但万科为何却能穿越房地产不景气的周期呢？早在2018年，万科王石就以其敏锐的市场洞察力，发出了“活下去”的警醒，并迅速调整战略部署，展现出万科出色的灵活应对能力。
参考早前，王石在2023年亚布力论坛第九届创新年会上，发表的题为“房地产新机遇”的演讲。
笔者认为，万科的成功之处正是在于敏锐的商业眼光和超前的判断力。参考王石的言论，万科对标企业是日本大和房屋，而日本大和房屋正是成功由房地产企业转向了房地产+服务业的商业模式，也开启了房地产转向房地产和服务业的发展方向。
此外，对于依赖重资产模式的房地产企业来说，多元化的经营策略显得至关重要。在房地产的新时代，激活现有的房地产市场也具有无比的重要性。房地产企业向房地产服务业的转型具有天然的优势。
具体来说，全国一二线城市的城中村改造在政策的大力支持下已经开始逐步推进，房企可以参与其中，还包括老旧小区的改造。
特别是一二线城市的不少老小区已经接近70年房龄，面临产权到期，这些房子需要进行维修或原址重建工作。
根据人口区域规律情况，政策一直在积极推动租购并举的住房制度，加大对保障性住房建设、城市更新的支持力度，房企可以利用这个政策红利，在人口净流入规模较大的第一、二线大城市，开发集中式租赁住房项目、保障性住房等项目，以提升租房品质，满足新市民、青年人群的需求。
对于持有物业资产且运营能力较高的房企，可以适当加大对租赁运营业务的投入，盘活沉淀资产，平衡不同业务的现金流。
此外，随着中国人口老龄化和少子化趋势加速，文旅养老类房产可能有发展机遇。房企可结合自身优势深入挖掘特定方向，开发以休养为目标的项目，如健康社区、生活小镇、养老社区等。
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